離婚のときに持ち家はどうする？ 単独名義・共同名義での対応の違い

1. （1）持ち家は財産分与の対象となる

   配偶者との離婚によって、持ち家は財産分与の対象となる可能性があります。
   民法には、「協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる」と規定されています（民法第768条1項）。したがって、夫婦が離婚する際には、財産分与請求権が認められています。
   
   このような財産分与制度が存在している理由は、夫婦が婚姻中に協力して形成・維持した財産を離婚する際に公平に分担することにあります。
   
   このような財産分与請求の制度趣旨からは、財産分与の対象となる財産とは、夫婦が婚姻中に協力して得た夫婦共有財産のことを指します。したがって、婚姻期間中に夫婦が購入した持ち家は財産分与の対象となります。
   
   購入した持ち家が、夫あるいは妻の単独名義になっていたとしても、実質的に夫婦が協力して購入したと評価される限り、持ち家は財産分与の対象となります。
   
   なお、持ち家が夫婦いずれかの「特有財産」と言える場合には、財産分与の対象とはなりません。特有財産とは、「夫婦の一方が婚姻前から有する財産及び婚姻中自己の名で得た財産」（夫婦の一方が単独で有する財産）のことをいいます（民法第762条1項）。
   したがって、夫婦のどちらかが婚姻より前から持っていた不動産や、相続によって取得した不動産などについては財産分与の対象からは外されます。

2. （2）持ち家は「引き継ぐ」か「売却する」の2択

   離婚する際の持ち家については、一般的に「引き継ぐ」か、または「売却する」かの2つの選択肢があります。
   
   夫婦のうちいずれかが住み続けたいという場合には、夫婦の一方が持ち家の所有権を保有することになります。これに対して、夫婦のいずれもが住み続ける意思がない場合には、売却することになります。
   
   持ち家を引き継ぐ場合も売却する場合も、住宅ローンの名義人が夫婦のうちどちらになっているのかという点は問題となります。
   離婚する場合の持ち家の取扱いについては、単独名義になっている場合と共同名義になっている場合にわけて、それぞれの取扱いの特徴や注意点などについて解説していきます。

1. （1）住宅ローンの名義人が住み続けるケース

   例えば、夫が住宅ローンの名義人となっている持ち家に、離婚後も引き続き夫が住み続ける場合がこのケースです。住宅ローンの名義人が住み続ける場合は、住みながら住宅ローンの返済を続けていくことになるため、持ち家を巡る関係はシンプルとなります。
   
   このような財産分与を行う場合には、持ち家というプラスの不動産と、住宅ローンというマイナスの負債を夫が共に引き受けていることになります。
   
   このような場合、妻側が注意すべき点として、住宅ローンの連帯保証人になっていないかどうかです。妻が連帯保証人になっている場合、夫の返済が滞ってしまうと妻に請求がいくことになります。

2. （2）住宅ローンの名義人でない方が住み続けるケース

   例えば、夫が住宅ローンの名義人になっており離婚後も夫が支払い続けるが、持ち家には妻や子どもが住むというケースです。このような選択は、養育費の代わりや財産分与が減額される際に採用されることがあります。
   
   この場合、夫が住宅ローンの返済を滞ってしまうと、金融機関等に自宅を差し押さえられてしまうおそれがあります。養育費や財産分与を減額する代わりに持ち家を譲り受けたのに、相手の経済状況次第で住み続けられなくなってしまいます。そこで、このような不都合を回避するために、あらかじめ離婚協議により取り決めをしておくことが重要となります。
   
   また、妻側は住宅ローンの名義人を自分に変更して住み続けるという選択をとることもあります。ただし、住宅ローンの名義人を変更することは、通常ほぼ認められません。

3. （3）持ち家を売却するケース

   夫婦いずれも持ち家に住み続けることを希望していない場合には、売却したうえでその売却益を夫婦で分割することになります。
   
   ただし、持ち家を売却する場合には、住宅ローンが「アンダーローン」なのか、「オーバーローン」なのかによって対応が変わってきます。
   
   アンダーローンとは、持ち家の現在の評価額が住宅ローンの残債務額を上回っている状態です。この場合には、売却して得たお金によって住宅ローンを完済し、売却にかかった経費を差し引いたうえで、残った利益を夫婦で公平に分け合うことになります。
   
   問題はオーバーローンのケースです。
   
   オーバーローンとは、持ち家の現在の評価額が住宅ローンの残債務額を下回っている状態のことをいいます。
   この場合、持ち家を売却して得られたお金をすべて住宅ローンの返済に回しても完済することができません。そのため、残りのローンについては、夫婦の現金・貯金から支払う必要が出てきます。そのため、住宅ローンを完済できる程度の余剰資金がない場合には、持ち家を売却するという選択をとることはできません。
   
   また、オーバーローンの持ち家を売却するためには、住宅ローンを組んだ金融機関の同意を得る必要があります。

1. （1）夫婦双方の同意がなければ売却できない

   離婚時の持ち家が単独名義の場合には、名義人となっている者の単独の意思によって売却できます。
   しかし、夫婦の共同名義となっている場合には、夫婦双方の同意がなければ売却することができません。
   夫婦双方の同意によって持ち家を売却できる場合においても、持ち家が単独名義の場合と同じようにアンダーローン・オーバーローンによって売却の方法が異なることになります。

2. （2）住み続ける夫婦の一方が新しい連帯保証人・連帯債務者を立てる必要性

   持ち家が夫婦の共同名義になっている場合には、住宅ローンも共有名義となっているため、夫婦の一方の返済が滞ってしまうと他方に支払義務が発生します。
   
   このような義務から逃れるためには、出ていく側がその人の代わりに別の連帯保証人に差し替えることになります。収入のある主債務者の親族を連帯保証人としたり、適任者がいない場合には、所有する別の不動産等を担保にしたりするといった方法がありえます。
   人的担保・物的担保のいずれであっても金融機関がそれを認めてくれれば、出ていく側は債務者としての地位から免れることができます。

3. （3）住み続ける夫婦の一方が住宅ローンを借り換える必要性

   住宅ローンの借り換えという方法で、債務者の地位から免れるという方法もあります。
   
   主債務者である夫が現在の住宅ローンを組んでいる金融機関から、別の金融機関に組みなおせば、現在のローンは完済されます。次のローンで出ていく側が連帯保証人にならなければ、ローンを完済した段階で、その人は債務者の地位から免れることができるのです。

1. （1）持ち家に関する取り決めを公正証書として残す

   離婚時に持ち家に関する取り決めについては、離婚協議書を公正証書で作成しておくことがおすすめです。
   持ち家に住み続ける者と住宅ローンを返済する者が異なる財産分与をする場合には、相手の経済状況次第で生活の基盤を失いかねません。
   また、離婚の際に取り決める必要があるのは、財産分与だけではありません。親権者の指定や養育費、慰謝料の支払いなどさまざまな条件を夫婦で話し合って決定する必要があります。
   不利な条件で離婚が成立しないためにも、自分だけで対応せずに、離婚事件の経験豊富な弁護士に対応を依頼して離婚協議書を作成しておくことがおすすめです。

2. （2）子どもがいる場合は養育費を考慮する

   離婚後、未成年の子どもを養育する側の親は、他方の親に対して養育費の支払いを請求することができます。
   母親と子どもが持ち家に住み続ける場合には、父親に住宅ローンの負担を希望する場合も考えられます。
   しかし、住宅ローンの支払義務を父親に集中させてしまうと、不払いのリスクが発生してしまいます。そこで、月々の受け取る養育費の金額を大きくして、住宅ローンは母親が返済していくという取り決めをすることも考えられます。
   
   住宅ローンの負担と養育費の金額、住宅の資産価値などのバランスを見ながら、双方が納得できる内容で離婚条件を取り決めておくことが重要です。

離婚時の持ち家は、夫婦のどちらかが引き継ぐか、売却するかの2択になります。婚姻期間中に購入した持ち家は夫婦の共有財産として財産分与の対象となります。
持ち家の名義が夫婦のいずれか、あるいは共同名義なのかによって対応が異なることになりますので、注意が必要です。

また、離婚する場合には、持ち家の処分以外にもさまざまな条件を取り決めておく必要があるため、スムーズに手続きを進めたいという場合には、離婚問題に詳しい弁護士に依頼するようにしてください。

ベリーベスト法律事務所 長野オフィスには、離婚トラブルの解決実績の豊富な弁護士が在籍しておりますので、ぜひご相談ください。